信用分數750分、外表體面、談吐得宜，這樣的房客竟是熟悉法律漏洞、專門賴租佔屋的「職業租霸」。加州一名華裔屋主誤信對方，四個月未收到房租，差點失去物業主控權。所幸在南加地區資深地產經紀人黃夙君協助處理，僅用13周即完成合法驅逐，並在警方全副武裝到場護衛下收回房屋。驅逐過程驚險，甚至有陌生男子闖入聲稱「昨天才剛搬進來」，要求「賠償搬家費」。

此案始於2024年初，涉案租客在租屋前提供完整信用報告，信用分達750分，並出示穩定收入來源且無任何驅逐紀錄。屋主起初以為找到理想房客，沒想到對方僅繳租一個月，就開始拖延，理由包括「薪資尚未入帳」、「卡片遭盜刷」、「親人生病」等。至2024年12月中旬，租金仍未繳清，電話簡訊亦不再回覆。

3警全副武裝 執行驅離

黃夙君介入後，立即建議依法處理，12月27日由律師寄出「繳租或搬離通知」。由對方未法定五日內回應，案件迅速轉入法院程序。今年3月23日，法院核發驅離命令，由警方排定4月3日執行。執行當天，警方三人身穿防彈背心、佩槍到場，與黃夙君及屋主一同進入物件。室內早已人去樓空，但所見景象令人駭異：沙發殘破、牆面潑漆塗鴉、廚房垃圾腐爛，甚至還有寵物排洩物與嘔吐汙漬，明顯是蓄意破壞。警方張貼驅離公告，正式交還物權給屋主。

樓梯一側堆積大量垃圾與廢棄物，顯見長期未清理。（圖／黃夙君提供）

屋內地板留有明顯汙漬，整體環境狀況不佳。（圖／黃夙君提供）

而正當清點時，突然來了兩名陌生男子，自稱「昨天才與前房客簽約入住」，要求警方「不要讓我們搬出去，否則你們要賠錢」。警方當場攔下兩人，核對身分與合約紀錄，並獲鄰居證實兩人數周前便頻繁出入該屋，疑為共謀者。最終警方依法驅離兩人，並全程錄影存證。此案經歷三個月又一周即完成驅逐流程，較加州平均四至六個月的處理時間顯著縮短。黃夙君指出，若屋主當初未遲疑，流程有望10周內完成。

黃夙君指出，該房客即為典型職業租霸，其操作方式極為熟練，會刻意選擇在法院正式立案前主動搬離，藉此避免在信用報告中留下驅逐紀錄。憑藉高信用與完整文件，他們得以反覆在租屋市場中行騙而不留痕跡。這也是她處理的第四起類似案例。職業租霸慣在初期表現良好，營造誠懇、守信形象，取得房東信任後即開始拖延繳租，最終消失法律程序邊緣。

儘管房客已被驅離，但根據加州法律，仍享有14日內搬離個人物品的權利，並須由屋主安排陪同。黃夙君協助屋主進行後續流程，包括通知前房客、暫時保管物品、清理前院與廚餘垃圾，同時向市政府說明環境狀況及申請豁免罰單，避免屋主因房客行為承擔不應負的責任。

她強調，信用分數高並不代表租客可靠。許多職業租霸正是利用「零紀錄、高分數」作為掩護，遊走在法律邊緣。「信用750不是保障，是騙局的門票。」她指出，這些人知道何時搬走不留紀錄、如何規避驅逐程序、如何用謊言拖延繳租，每一步幾乎都能算準時間點，讓屋主無從防備。

審核房客 應設標準流程

針對此類現象，黃夙君建議房東從租前審核、租中觀察到租後處理，均應設立標準流程。她指出，除信用查核，租前應積極聯繫前任房東取得評價；租中應注意是否頻繁拖延、拒接電話或失聯；若發現異常，應即刻尋求專業協助，依法辦理，不可心軟或拖延，以免更多損失。

目前該出租屋已完成驅離流程，正在修繕作業，預計近期重新上市。黃夙君表示，將持續協助房東捍衛資產權益，並呼籲更多亞裔屋主正視「職業租霸」問題。「房東不是慈善家，法律是你唯一的保護傘。當你退讓一步，他們就佔你一尺。」

屋況極為不佳，地板散落各類髒汙與雜物，清潔難度高。（圖／黃夙君提供）房客驅逐後，檢視屋況，發現牆面經多處塗鴉塗抹，重整成本由屋主全數負擔。（圖／黃夙君提供）